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      重慶地產江湖30年:有人吃肉喝湯,有人找米下鍋

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      斑馬消費斑馬消費 2021-04-06 07:51:42 489
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      斑馬消費 楊柘

      重慶盛產火鍋,也盛產房地產老板。

      這些地產老板大多數出自草根,早期或靠包工程掘得第一桶金,或在企業改制中鼓起腰包。

      渝派房企從山城起步,像重慶火鍋一樣,在全國開枝散葉。

      即便地產如今融資受制,他們仍在全國各地拋下重注。

      曾以穩健著稱的龍湖集團,近幾年規模化擴張如狼似虎,僅在2020年,豪擲千億拿地。

      金科股份緊隨其后,擴張也毫不手軟,在去年底定下5年實現4500億銷售額的目標。

      龍湖、金科揮金如土,老牌房企協信、東原則身陷危機。

      今年3月,吳旭旗下的協信遠創債務暴雷;迪馬股份大股東東銀集團發生債務危機,旗下東原地產爽約千億,陷入成長煩惱。

      經過30年發展,渝派房企正演繹著劇烈的分化之路——有人吃肉、有人喝湯,也有人正在找米下鍋。

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      起源

      重慶當地有句老話——離了婦女沒吃穿,以此彰顯重慶女人的強悍。

      另一句話是,離開重慶男人,連住的地方都沒有。這句話徹底顛覆了重慶男人“耙耳朵”形象,也向外界彰顯了重慶男人的影響力。

      如果說當地女人扎堆餐飲行業,掌握了重慶人的吃喝,那么,重慶男人中的佼佼者,早已悄悄掌握了重慶人的房子。

      協信、金科、華宇、財信、東原等等,哪一家不是男人當家做主,哪一家不是在行業里劈荊斬棘。

      黃紅云鏖戰美籍華人孫宏斌的兇悍;盧生舉收購芝加哥證券交易所雖敗猶榮;吳旭馳騁商業地產;蔣業華、羅韶宇的攻城略地更不在話下。

      也有例外,前記者吳亞軍在這群男人中卓爾不群,從她自己買房失意到下狠心投資房地產,如今將企業做到市值排名行業前十。再一次證明,重慶男人能干的事,女人也能干。

      山城重慶有爬不完的坡、下不完的臺階,兩江匯流、山水環抱的地理狀況,讓土地成為稀缺資源。因此,相較國內其他省市,重慶土地市場更加血雨腥風。

      重慶房地產市場在上世紀90年代初期萌發。彼時,下海潮席卷全國,1992年,全國將近12萬公務員下海、1000多萬名公務員停薪留職。

      世界矚目的三峽工程剛獲得批準建設,尚未被直轄的重慶,水運、小商品及服裝批發業蓬勃發展,對房地產的需求日益旺盛。

      1993年,吳亞軍從重慶建委旗下一家報社辭職,成立重慶佳辰公司專營裝修和建材,后來覺得不過癮,干脆創立了重慶中建科,即龍湖前身。

      這時,黃紅云還遠在涪陵,為該地區鄉鎮企業局下屬建筑公司的總經理,他從泥瓦匠、包工頭干起,終于被國營建筑公司“收編”。

      同在涪陵的盧生舉,從大足縣鐵器廠采購員起步,當時已是一家國營貿易公司負責人。隨著日后企業改制,他受益頗豐。

      畢業于重慶建筑大學的吳旭,在重慶建委重要業務科室位置上坐了多年。潮來之際,不甘寂寞的他動了下海弄潮的念頭。

      1997年是一道分水嶺。

      那年6月,重慶成為中國繼北京、天津及上海后第4個直轄市。兩江交匯的這座山城,一時成為眾人向往的福地。

      這時,吳亞軍和丈夫蔡奎共同經營的龍湖已經起步。吳旭創立的協信,依靠在建委系統的人脈到處拿地、風生水起。

      1997年,黃紅云開著一臺普桑進了重慶主城,帶著3個合伙人,租房成立金科,接著大小業務。盧生舉則在黃紅云之后來渝。

      機會也降臨在長安廠子弟羅韶宇頭上,那年正值國內金融行業推行普通運鈔車換成防彈運鈔車,羅韶宇與其母彭啟惠組建中奇公司(迪馬股份前身),主營防彈運鈔車和警用車,3年后做到國內特種車市場市占率第一。忙里偷閑之時,他在1999年成立了東原地產。

       

      勃興

      科班出身、又在建委系統浸淫多年,在渝派房企中,吳旭最有先天優勢。他選擇的路徑是商業地產。

      讓吳旭一戰成名的,就是1995年落成的協信商廈。盡管如今在眾多高樓掩映下顯得低矮、落寞,在當時堪稱寸土寸金的朝天門區域,協信商廈是當之無愧的地標。協信商廈落成后第8年,吳亞軍第一個商業項目龍湖天街才面市。

      那年,面對迅猛崛起的吳亞軍,吳旭曾公開叫板“龍湖算什么?”

      在協信面前,當時的龍湖,確實只是一個在試卷上摸題的小學生。

      1997年,吳亞軍的第一個住宅項目龍湖花園南苑開工。記者出身的吳亞軍,給這個住宅項目寫了一句至今被公司奉為圭臬的廣告語:善待你一生。

      也許有別于其他的樓盤理念,這個項目開盤馬上迎來大賣。還因此獲得重慶市十佳住宅小區的稱號。這很大程度來自于吳亞軍對細節的苛求,但她覺得還不夠。

      后來,她率隊前往萬科參觀學習,對“教父”王石說,要做最好的房企。當時的萬科,正值高光時刻,面對吳亞軍砸場子式的豪言壯語,王石一下就聽懵了。

      和當當網俞渝一樣,吳亞軍也是一位推土機式的女人,執行力和決策力一樣強悍,以至于后來王石參觀龍湖項目樣板間,出來后看見進門前隨意脫下的鞋子被調轉方向,整齊劃一的擺在門口,發出感嘆:“可怕的龍湖”。

      綠城創始人宋衛平認為王石說話有水分,2004年,他花了66萬元包機組織員工到重慶。看完龍湖的項目,誰也不服的宋衛平毫不吝嗇對面前的吳阿姨贊譽有加,“有男人的氣魄,又有女人的細膩。”

      首個項目斬獲滿城贊譽,吳亞軍趁熱打鐵。

      2001年,龍湖推出首個高端住宅香樟林,2003年推出首個商業項目龍湖天街。2005年,吳亞軍帶領龍湖首進北京,從此開啟爆發式增長。

      龍湖進軍北京當年,金科年收入已突破22億元,綜合實力位列全國第37名。

      2006年,金科設立三大中心:成都、西安為西部區域;長沙、武漢為中部區域;南通、無錫為東部區域,連同重慶大本營,同步掘進全國,追趕龍湖的意味甚為濃厚。

      蔣業華1983年就開始在重慶建筑行業里小打小鬧,1995年,他設立華宇集團。啟信寶顯示,公司注冊資本10.32億元,為房地產開發一級企業。

      在重慶建房造城火熱氣氛下,2006年前后,華宇集團先后開發秋水長天、福源山莊、春江花月等十多個樓盤。

      1995年前后,盧生舉在涪陵國企蜀東實業改制中獲得財富積累。1997年8月,盧生舉西進重慶成立財信發展,北濱路的北岸江山以及江北嘴的財信廣場等,均由他親自操盤。

       

      發展

      龍湖、金科、東原、協信、財信和華宇,堪稱重慶房企“六朵金花”。在這些房企中,華宇集團是固守重慶市場最久的一家。

      同時期創立的龍湖、金科,早已走出重慶、布局全國。2009年,龍湖登陸港股;2011年,金科借殼ST東源;2013年,財信發展借殼國興地產;2014年,東原地產借迪馬股份重組整體上市。隨著這些房企的順利上市,重慶本土房企的資本時代逐漸拉開帷幕。

      華宇集團老板蔣業華看在眼里急在心里,沒有規模就沒有發言權。

      2017年,公司一口氣進駐全國九座城市。特別是在當年,公司在蘇浙兩省24小時之內一舉拿下8宗土地,震驚業內。

      蔣業華不僅搶地,還搶人,挖來吳亞軍的愛將周德康。

      周德康在龍湖集團待了4年,任執行董事、副總裁,之前他是重慶建委旗下規劃設計研究院建筑所所長。

      早在龍湖時,周德康年薪就超過千萬,后來跳槽綠都地產時年薪已達1800萬元。

      重金請來了高人,華宇集團一改沉悶低調的風格,對外立下重誓:2021年銷售1000億元。

      據克而瑞數據,2020年,華宇集團以操盤銷售額316.8億元,位列行業第81位。同年,龍湖、金科、東原操盤銷售額分別為2196.2億元、1787.6億元和390.8億元,分別排名第13名、第19名、和第73名。

      周德康的校友吳旭,曾帶領協信穩坐重慶房地產行業頭把交椅多年。2014年在中國房地產行業位居第48位。

      吳旭的專業背景,使得他在住宅、商業上的洞察力超乎同齡人。然而,2015年,吳旭卷入華潤宋林案,回歸后轉型產業地產,公司開始走下披路。

      在克而瑞披露的2020年中國房地產銷售TOP200榜單中,協信跌出TOP100,以操盤金額220億元位列第102位。

      吳旭卷入大案這一年,黃紅云也到了水逆期。

      據報道,2015年底,私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板,黃紅云便是其中之一。2016年,黃紅云辭任金科股份董事長,事件才慢慢平息。

      可沒等黃紅云喘息,孫宏斌挑起的公司控制權爭奪戰又兵臨城下,這場鏖戰歷時4年。

      2020年4月,在前妻陶虹遐、女兒黃斯詩的助力之下,金科股份送走孫宏斌、迎來老朋友車建新,黃紅云才如卸重負。

      規模焦慮中的吳亞軍,學會了高周轉祖師爺碧桂園的做法。借助高周轉,龍湖銷售規模從2016年的858.1億元,達到2017年的1560.8億元,2020年輕松越過2000億元,穩坐渝派房企頭把交椅。

       

      分化

      龍湖集團素來以穩健著稱,在最近幾年的高周轉模式下,得了規模、失了口碑。

      無論是2019年長沙龍湖業主千里赴港維權,還是去年9月吳亞軍炮轟鄭州龍湖員工把公司當成家,吳亞軍一手締造的龍湖,正活成自己討厭的樣子。

      如果再次回味10多年前,宋衛平毫不吝嗇對吳亞軍以及龍湖的贊譽,不免令人唏噓。

      這正是吳亞軍所焦慮一面,“大姐大”龍湖陷入迷茫期。這是規模化擴張過程中,不得不做出的選擇?

      龍湖還在提速。據中指院數據,2020年,龍湖拿地金額1071億元、拿地面積1489萬㎡,高居行業第五和第七。

      2020年,龍湖集團實現收入1845.47億元、歸母凈利潤200.02億元,同比分別增長22.20%和9.08%。

      高歌猛進的同時,龍湖人事震蕩不止。2017年以來,副總裁徐愛國、袁春、胡浩、蘇州公司總經理李剛、南京公司總經理李宏耕等先后離職。

      金科管理層也在大換血。今年1月,80后周達、楊程鈞分別成為公司董事長、總裁,共同執掌這家市值近400億元的房企。新一屆董事會成員,平均年齡不到41歲。

      在金科的控制權爭奪風險消除之后,黃紅云在去年12月向外界披露新五年發展規模:力爭2025年銷售規模達到4500億元,年復合增長率15%以上。

      2020年,金科股份實現營業收入877.04億元,歸母凈利潤70.30億元,同比分別增長29.41%和23.86%。相比2019年營收增速64.36%、歸母凈利潤增速46.06%,已大幅放緩。

      從業績上看,龍湖住宅、商業并駕齊驅,僅靠賣房支撐業績的金科,還有很長一段路要走。

      緊隨黃紅云來渝的盧生舉向來低調,財信發展最近幾年加速異地擴張,仍無法躋身一線房企。公司激進加碼環保產業,資金一度吃緊。今年2月,公司19.7億元將所持恒大人壽25%股權賣給深圳越眾,徹底退出恒大人壽。同月,55歲的盧生舉主導公司更換核心高管,前雨潤高管、80后賈森出任公司董事長。

      2020年,昔日無限風光的協信老板吳旭過上苦日子,協信01債券被曝逾期,另5筆債券將在今年3月至9月陸續到期。

      截至去年6月,公司債務規模373.63億元,短期債務166.05億元,貨幣資金僅26.21億元。大股東CDL遠在新加坡不管不問,第三大股東綠地控股和公司打起官司,面對債務壓力,吳旭已無從下手。

      2014年,羅韶宇將東原地產交由其妹羅韶穎操盤,宣稱2020年銷售規模達到千億。克而瑞、億瀚等多家第三方機構榜單顯示,東原地產已爽約千億。

      2020年報顯示,迪馬股份業績再降,其營收、歸母凈利潤分別實現212.7億元、18.03億元,同比分別增長7.99%和25.89%。2019年,其營收、歸母凈利潤增速分別為48.71%和40.86%。

      這不是最重要的,影響東原地產不確定性因素實在太多,除了內部治理和盈利水平,更重要的是,迪馬股份大股東東銀集團債務危機爆發,所持公司股權被凍結。稍有差池,公司實控人地位以及公司前途或將不保。

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