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      建業地產的另類突圍

      財經號APP
      斑馬消費斑馬消費 2021-04-02 07:54:10 408
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      斑馬消費 楊柘

      2020年,建業地產增收不增利,是因衍生金融工具的公平值變動,導致其公平值錄得虧損6.13億元,公司歸母凈利潤同比下降10.60%。

      建業地產長期重倉河南一省,收入、銷售額甚至土地儲備9成以上均來自該省,從2018年啟動走出河南戰略,在執行層面上始終難有突破。

      與此同時,公司盈利能力越來越弱,2020年凈利率僅為行業平均水平的四分之一。

      如何突圍?也許正是創始人胡葆森最大的焦慮。

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      增收不增利

      4月1日,建業地產(00832.HK)披露2020年度業績,公司實現營業收入433.04億元,歸母凈利潤18.02億元,同比分別增長40.75%和-10.60%。這是近3年公司業績首次出現負增長。

      公司解釋,這是由于外匯遠期合約、外匯期權合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致。變動前,公司權益持有人應占溢利為24.14億元,較2019年增長28.7%。

      斑馬消費梳理發現,2020年下半年匯率波動,公司深受影響,上述衍生金融工具公平值變動錄得虧損6.13億元。

      建業地產創立于上世紀90年代初期,在河南省內家喻戶曉。

      斑馬消費梳理發現,在河南省內122個縣及縣級市,均有建業的項目或樓盤,公司近98%的收入來自于河南省內,業內長期稱其為“河南王”。

      2020年,公司實現銷售額1026.42億元,同比增長1.5%,其中重資產銷售額683.39億元,同比下降4.8%,完成全年目標的85%。克而瑞數據顯示,2020年,公司行業排名(操盤榜)已從2019年的第27位降至34位。

      當期,公司實現毛利潤85.96億元,同比增長7.4%,毛利率下降6.1個百分點至19.9%。公司表示,受去年疫情影響,公司在部分城市采取去庫存策略刺激銷售,銷售提價空間收窄。

      去年9月,公司創始人胡葆森對外宣稱“不帶頭漲價”,實質上公司銷售均價上漲并未停止。全年銷售均價為6811元/平方米,較上年增長5.24%,但凈利率同比下降3個百分點至4.85%。同期,中國百強房企平均凈利率水平在11%-12%區間(中指院數據)。

       

      偏安一隅

      在中國房地產行業,建業地產絕對是一個特殊的存在。無論行業如何巨變,公司都不為所動,偏安河南,自得其樂。

      公司每年的營業收入、銷售額、開工項目、在建項目,甚至土地儲備超過90%均位于河南省內。

      公司能不能擺脫對河南的“依賴癥”?胡葆森始終沒有松口,以至于長期被外界認為其保守、固執,甚至是對擴張的膽怯。

      2019年,公司上市11年之際,年銷售規模才突破千億,與同時期創立的萬科等房企相比,差距越來越大。

      過去,胡葆森之所以深耕河南,主要是篤信省內城鎮化率有較大提升空間。隨著城鎮化率提升、棚改紅利褪盡,建業地產大量布局在省內三四線城市的項目去化難度加重。截至2020年末,公司存貨894.31億元,同比增長27.77%。

      碧桂園、中梁控股以及新城控股都曾重倉三四線城市,但都在不約而同地淡出,房企們對這些市場的預期正在降低。

      然而,建業地產仍逆市省內拿地。2018年至2020年,公司分別新增土地儲備建筑面積1351萬平方米、1303萬平方米和918萬平方米,截至2020年末,公司土地儲備建筑面積達到5411萬平方米,權益土地儲備建筑面積為4209萬平方米。

      精耕省內市場是沒辦法的辦法,據報道,在多次內部會議中,胡葆森對沒有及早走出河南深感遺憾。

      今年2月初,他以發表《老胡家書》的方式,再次提出走出河南的“條件”:自2021年起,將企業戰略半徑從300公里延長至500公里,走出河南,走向大中原。

       

      另類突圍

      2018年,建業地產首次提出走出河南戰略,執行上始終未有大的突破。

      據2020年度業績報告,公司在建項目180個,其中177個位于河南省內,另外3個布局在海南省。

      在房住不炒、融資收緊的市場背景下,像多年前全國化擴張并不實際,尤其對于資產負債率超過90%、盈利能力漸弱的建業地產來說,無異于火中取栗。

      胡葆森已在去年啟動將建業集團旗下代建業務平臺“中原建業”分拆赴港上市。如若順利,胡葆森將擁有建業地產、筑友智造科技、建業新生活等4家上市平臺企業。

      2015年,胡葆森實施建業+戰略,除了房地產業務,公司向新生活方式服務商轉型,涉足酒店、文旅、項目管理等業務板塊。豐富業態、拓展業務的同時,分散經營風險。

      從業績上看,5年前的轉型已有些許成效。2020年度業績報告顯示,公司輕資產合同銷售金額為343億元,占比銷售收入的33.43%。

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